AL ALCALDE PRESIDENTE
AYUNTAMIENTO DE TEGUISE
Plaza General Franco, 1
35530 Teguise
Lanzarote Arrecife 22 de mayo de 2006
ASUNTO: ALEGACIONES EN EL PERIODO DE INFORMACIÓN PÚBLICA AL INSTRUMENTO URBANÍSTICO “NORMAS SUBSIDIARIAS DE PLANEAMIENTO DEL MUNICIPIO DE TEGUISE: SUBSANACIÓN DEFICIENCIAS DE COSTA TEGUISE”, DOCUMENTO POR EL QUE SE ADAPTA EL PLAN ESPECIAL DE ORDENACIÓN LA MALEZA DE TAHICHE, CORTIJO DEL MAJO Y LLANOS DEL CHARCO, COSTA SUR DE TEGUISE, AL PLAN INSULAR DE LANZAROTE, MEDIANTE ANUNCIO 5.579 EN EL BOP NÚMERO 50 DE 21 DE ABRIL DE 2006, POR EL QUE SE SOMETE A INFORMACIÓN PÚBLICA POR PERIODO DE UN MES A LOS EFECTOS DE RECLAMACIONES Y/O ALEGACIONES.
D. SANTIAGO MEDINA CÁCERES, con DNI 42.614.430 F, Presidente de El GUINCHO- ECOLOGISTAS EN ACCIÓN, miembro de la Federación Ecologista Ben Magec, actuando en nombre y representación de la Asociación que preside, con domicilio a efectos de notificación en la calle Blas Cabrera s/n, apto de correos 365, 35500 Arrecife de Lanzarote, comparezco ante este organismo y como mejor proceda en Derecho
EXPONE
1.- Que el Ayuntamiento de Teguise mediante anuncio 5.579 en el BOP de 21 de abril de 2006 somete a información pública por el plazo de un mes el instrumento urbanístico Normas Subsidiarias de Planeamiento del Municipio de Teguise: Subsanación Deficiencias de Costa Teguise, documento mediante el cual se adapta el Plan Especial de Ordenación La Maleza de Tahiche, Cortijo del Majo y Llanos del Charco, Costa Sur de Teguise al Plan Insular de Lanzarote y subsanación de las deficiencias detectadas por la COTMAC el 12 de marzo de 2001, y confirmadas el 20 de diciembre de 2003, cuando aprueba definitivamente y de forma parcial las Normas Subsidiarias del Municipio de Teguise.
2.- De los datos que conocemos de la documentación a la que hemos tenido acceso ésta consta de una memoria justificativa, normativa y anexos, así como documentación gráfica.
3.- El instrumento que se somete a información pública se aprueba inicialmente en una sesión del Ayuntamiento el 11 de abril de 2006 en la que se aprueban varios acuerdos. Entre ellos dejar sin efecto el acuerdo del 13 de mayo de 2005 de suspensión de licencias, por el que se aprobaba inicialmente un documento de subsanación. También se acuerda dejar sin efecto el acuerdo de 2 de diciembre de 2005, que aprobó el Avance del Plan General de Ordenación y se suspendieron los procedimientos de aprobación de cualquier instrumento de ordenación y de otorgamiento de licencias; en esa misma sesión se aprueba además el convenio urbanístico con la entidad mercantil Algol Desarrollo Inmobiliario S.L.
ALEGACIONES
PRIMERA: SOBRE LA NECESIDAD DE EVITAR LA ESPECULACIÓN CON EL SUELO Y LA VIVIENDA, Y GARANTIZAR LOS EQUILIBRIOS TERRITORIALES Y SOCIALES.
Recogemos el punto tres de la exposición de las alegaciones de El Guincho-Ecologistas en Acción al convenio urbanístico celebrado entre el Ayuntamiento de Teguise y la mercantil sometido a información pública:
Ante un documento de tanta envergadura para el futuro de los equilibrios territoriales, sociales y de equipamiento, de servicios públicos y de gestión de los recursos de agua, energía, transporte y de los residuos, es necesario recordar a la Administración proponente algunas cuestiones recogidas en el Decreto Legislativo 1/2000 de 8 de mayo por el que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias.
El artículo cuatro establece entre los principios generales de la ordenación :
• el de la función social de la propiedad urbana
• el de la ordenación de los recursos naturales, territorial y urbanísticos como función pública
• el de utilización del suelo con arreglo al interés general
• el de la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la actividad urbanística de los entes públicos
• el de equidistribución de beneficios y cargas derivadas de la ejecución del planeamiento
• el de publicidad de los instrumentos de planeamiento y ejecución de la ordenación
• el de participación pública en la formulación, tramitación y gestión del planeamiento y otras figuras urbanísticas
• el de libre acceso a la consulta de los instrumentos de planeamiento y ejecución urbanística
El artículo seis recoge los fines de la actuación de carácter urbanístico:
d) Evitar la especulación con el suelo y la vivienda.
Se suma a la tendencia doctrinal actual, reflejo de la nueva cultura y demanda social de gestión del territorio a lo largo y ancho del estado español, el documento por una Nueva Cultura del Territorio. Profesores de las dos universidades canarias se han adherido al manifiesto presentado el lunes 8 de mayo en el Círculo de Bellas Artes de Madrid, denominado Nueva Cultura del Territorio y en el que se señala que el actual modelo de urbanización está teniendo consecuencias perniciosas para la calidad de vida de los ciudadanos.
Este documento, que es una iniciativa del Colegio de Geógrafos y de la Asociación de Geógrafos Españoles, cuenta con la adhesión del Consejo Superior de Colegios de Arquitectos y de un centenar de profesionales de toda España, entre los que se encuentra la Catedrática de Geografía de la Universidad de Las Palmas de Gran Canaria, Emma Pérez-Chacón.
Los firmantes solicitan una nueva cultura territorial que se sustentaría en 10 principios, que son los siguientes:
- El territorio es un bien no renovable, esencial y limitado.
- El territorio es una realidad compleja y frágil.
- El territorio contiene valores ecológicos, culturales y patrimoniales que no pueden reducirse al precio del suelo.
- Un territorio bien gestionado constituye un activo económico de primer orden.
- El planeamiento territorial y urbanístico es un instrumento esencial para la actuación de los poderes públicos.
- El planeamiento municipal debe tener como principal objetivo facilitar el acceso a la vivienda, el goce de los servicios y la preservación del ambiente.
- El planeamiento territorial debe proveer acuerdos básicos sobre el trazado de las infraestructuras, el desarrollo de los asentamientos y el sistema de los espacios abiertos.
- El Gobierno central y las Cortes Generales del Estado no pueden desentenderse del territorio.
- En un mundo crecientemente integrado la gestión el territorio debe atender también a los compromisos de solidaridad y responsabilidad global.
- El impulso de los valores de sostenibilidad ambiental, eficiencia económica y equidad social requiere de una nueva cultura del territorio.
El punto cinco del manifiesto, dedicado al Planeamiento Territorial y Urbanístico recoge:
“El planeamiento territorial y urbanístico es un instrumento esencial para la actuación de los poderes públicos. Así, frente a toda veleidad desreguladora, hay que defender la importancia de la legislación, la normativa y la gestión urbanística para el buen gobierno del territorio. Ahora bien, la práctica urbanística debe dotarse de nuevos horizontes y de nuevas herramientas disciplinares y administrativas. Sólo de esta forma dará respuesta a las necesidades sociales, propiciará la coordinación política horizontal entre distintos departamentos y fomentará la concertación vertical entre administraciones y con los agentes sociales. El conjunto de administraciones competentes deben propiciar pues una revalorización del planeamiento territorial y general, suprimiendo la utilización espuria de otros instrumentos de menor alcance espacial pero con alta incidencia real, cuya aplicación abusiva ha tenido como consecuencia la urbanización masiva, desordenada e inadecuada de suelo rústico.”
SEGUNDA: SOBRE LOS PROCESOS DE INFORMACIÓN PÚBLICA.
El artículo ocho del Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias establece:
Artículo 8.- Participación ciudadana.
En la gestión y el desarrollo de la actividad de ordenación de los recursos naturales, territorial y urbanística, la Administración actuante deberá fomentar y, en todo caso, asegurar la participación de los ciudadanos y de las entidades por éstos constituidas para la defensa de sus intereses y valores, así como velar por sus derechos de información e iniciativa. En todo caso, los ciudadanos tienen el derecho a participar en los procedimientos de aprobación de instrumentos de ordenación y ejecución mediante la formulación de alegaciones en el período de información pública al que preceptivamente deban ser aquellos sometidos, así como a exigir el cumplimiento de la legalidad, mediante el ejercicio de la acción pública ante los órganos administrativos y judiciales.
El Alcalde de Teguise, con registro de salida 4.334 de 12 de abril de 2006 eleva una orden de inserción al Boletín oficial de La Provincia de Las Palmas que dice “en consecuencia y en cumplimiento de lo establecido en la vigente legislación, el correspondiente expediente se somete a información pública por espacio de un mes.”
Efectivamente el BOP número 50 de 21 de abril de 2006 se hace eco del anuncio con el número 5.579.
En el expediente debería figurar, como mínimo, la siguiente documentación que es, a nuestro modo de entender, absolutamente necesaria para verificar la legalidad de la decisión:
• Informe jurídico que determine la legalidad y oportunidad de dejar sin efecto la suspensión de licencias en el ámbito del Plan Parcial.
• Informe que justifique y avale sacar el Plan Parcial de Costa Teguise del proceso del Plan General de Ordenación del Municipio, que está en la fase de avance aprobado el 2 de diciembre de 2005, y que entre otros acuerdos suspende también el otorgamiento de licencias.
Aplicando el principio de transparencia, la administración pública tiene el deber de insertar el anuncio en uno de los periódicos de mayor tirada.
TERCERA: SOBRE LOS DERECHOS ADQUIRIDOS CON UN PLANEAMIENTO DE LOS AÑOS SETENTA.
Entre los años sesenta y setenta se inicia el planeamiento de la mayor parte del suelo rústico costero de Canarias, planeamiento inspirado en una ley desarrollista, la Ley sobre Ordenación del Suelo y Ordenación Urbana de 12 de mayo de 1956. En la coyuntura de esos años, el turismo era expectativa de apertura y superación tras unos años oscuros de guerra.
En Canarias, ya el primer gobierno autonómico detecta los efectos perniciosos de ese hiperdesarrollismo, y de las expectativas concretadas en un planeamiento inasumible por nadie.
En el ecuador de la década de los ochenta el Parlamento de Canarias da vida a algunas leyes que tratan inicialmente de poner orden y disciplina, así como superar la concepción fragmentaria de los territorios insulares que proliferaba a través de la labor de planeamiento de los municipios.
“[...]en los textos legislativos promulgados por la Comunidad Autónoma en materia de ordenación territorial, en la que fue pionera, a fin de poder hacer frente a la problemática más acuciante derivada de las peculiares características de su territorio. En este orden, conviene recordar el proceso iniciado con la Ley 3/1985, de 29 de julio, de Medidas Urgentes en Materia de Urbanismo y Protección de la Naturaleza y desarrollado por la Ley 1/1987, de 13 de marzo, reguladora de los Planes Insulares de Ordenación, la Ley 5/1987, de 7 de abril, sobre Ordenación Urbanística del Suelo Rústico de la Comunidad Autónoma de Canarias, la Ley 6/1987, de 7 de abril, sobre el Sistema de Actuación de Urbanización Diferida o la Ley 12/1987, de 19 de junio, de Declaración de Espacios Naturales de Canarias, que afrontaron aspectos como la insularidad, la positiva ordenación del suelo rústico, la regulación de los desarrollos urbanos no ortodoxos o la protección de los espacios naturales[...].”
Sin ser aún causa extendida, batallas puntuales lograron evitar la destrucción de dos espacios emblemáticos, el Malpaís de La Corona y las Playas de Papagayo.
En el caso particular de Lanzarote, las decisiones de planeamiento vienen siempre precedidas de una intensa movilización y protesta social. En 1985 César Manrique plantea algunas cosas:
“Todo se puede corregir. Depende del entusiasmo, de tener una verdad en las manos y una valiente y honrada decisión. El único inconveniente, y eso ya lo sabe todo el mundo, es cuestión de compra y venta. [...] Creo que el caso no puede ser más evidente, descarado y elemental para darse cuenta que ha llegado el MOMENTO DE PARAR.”
El siete de febrero de 1.986 Agustín de la Hoz publica un reportaje haciéndose eco de la subasta y adjudicación de 300 000 metros cuadrados de suelo en la Playa de Las Coloradas por parte del ayuntamiento de Yaiza. La portada de Lancelot titula: ATENCIÓN CANÍBALES EL RUBICÓN HISTÓRICO ES INCOMESTIBLE.
Entre el año ochenta y seis y ochenta y siete tienen lugar en Lanzarote intensas movilizaciones promovidas e informadas fundamentalmente por EL GUINCHO-ECOLOGISTAS EN ACCIÓN, para frenar graves atentados en las costas de la isla, al grito de PARAR YA, LANZAROTE SE MUERE.
Es tal la presión social y mediática que inunda Lanzarote, que el Cabildo se ve obligado a contratar los servicios de Fernando Prats para elaborar el Plan Insular de Ordenación del territorio, apareciendo el primer documento de avance en torno a diciembre de 1.986.
No es posible la solicitud que hace el Ayuntamiento de adaptación de las Normas Subsidiarias del Plan Parcial de Costa Teguise al Plan Insular de Ordenación de 1.991, en particular a la revisión del año 2.000 de reprogramación de la capacidad alojativa. Es significativo que la inmobiliaria Algol quiera someterse a la reprogramación del P.I.O.T cuando recientemente tiene sentencia favorable que a fecha de hoy no se ha dado a conocer.
No es posible por muchos motivos. Señalamos algunos:
El PIOT de Lanzarote es un instrumento caduco:
1. No se ha adaptado a la Ley de Espacios Naturales de 1.994.
2. No ha redactado el Plan de Ordenación de los Recursos Naturales, tal y como plantea la ley 4/1989.
3. No se ha adaptado a la Ley de Ordenación de Turismo de abril de 1.995
4. No se ha adaptado al Decreto Legislativo 1/2000 de 8 de mayo por el que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias.
5. No se ha adaptado a las Directrices de abril de 2.003
6. Tampoco ha sido capaz el Cabildo de elaborar el Plan territorial de Especial de Ordenación turística, un documento de transición cuyo contenido esté directamente orientado a las zonas turísticas. Su objetivo es facilitar la inserción del planeamiento territorial y urbanístico en los nuevos criterios planteados por el texto Refundido y las Directrices.
En un momento en que el municipio de Teguise, tras la tortuosa tramitación de las Normas Subsidiarias municipales, en las que la COTMAC le obligó a dejar en suspenso la posibilidad de otorgar licencias en el ámbito del Plan Parcial de Costa Teguise, y cuando con buen criterio el municipio, cumpliendo el mandato de la COTMAC adoptó el acuerdo de 13 de mayo de 2005 de suspensión para el ámbito del Plan Parcial, coherentemente lo inserta en el avance del Plan General. Ahora, justo ahora, de forma sorpresiva levanta la suspensión y saca la pieza de suelo más relevante del Avance del Plan General.
Sólo hechos imputables a los gobernantes han llevado a no haber continuado con la tramitación del avance de adaptación al PIOT de febrero de 2.003.
Por lo tanto a estas alturas no tenemos un PIOT ni siquiera adaptado al Texto Refundido, con nuevos criterios, parámetros, programaciones, valores de incidencia ambiental, etc.
Es una grave irresponsabilidad coger el atajo, y pretender adaptar una pieza de suelo de 7 600 000 m² al planeamiento de 1.991.
Esto afecta sin lugar a dudas a la isla de Lanzarote en su integridad, desde cualquier perspectiva que se mire: social, ambiental, económica, de identidad, de valor turístico singular y diferenciado.
Sólo cabe, en relación con el Plan parcial de Costa Teguise, que se adopten las siguientes decisiones:
1.- Mantener la suspensión ordenada por la COTMAC, y ejecutada por sendos acuerdos plenarios del consistorio, de 13 de mayo y 2 de diciembre de 2.005.
2.- Que el Plan Parcial de Costa Teguise continúe la tramitación del documento de avance del Plan General de Ordenación del Municipio.
3.- Exigir desde el Ayuntamiento de Teguise al Cabildo de Lanzarote la elaboración del Planeamiento Insular adaptado al Texto refundido y las Directrices.
4.- Mientras tanto, que el Cabildo de Lanzarote culmine el documento de transición para poner en marcha el mecanismo del punto tres, que no es otro que el Plan Territorial Especial de Ordenación Turística.
5.- Cualquier plan o programa que incida en la isla, en sus ciudadanos, y en la actividad socioeconómica tiene que adoptar el principio de precaución recomendado por la Unión Europea desde el año 2.001 en una Directiva Comunitaria de obligada trasposición, que recientemente fue debatida y aprobada en el Congreso de los diputados, y publicada en el BOE de 29 de abril de 2.006.
No podemos permitir que estos documentos pretendan continuar su tramitación y vean la luz pública sin ser sometidos a una evaluación ambiental estratégica de carácter preventivo.
6.- Mientras tanto sólo cabe cumplir con el acuerdo plenario de 13 de mayo de 2005 que dice:
Segundo.- La revisión del Plan Insular de ordenación de Lanzarote.-
El Decreto 95/2000, de 20 de mayo, de aprobación definitiva de la Revisión Parcial del Plan Insular de Ordenación de Lanzarote (B.O.C. nº 66, de 22 de mayo) mantenía el mismo espíritu que el texto de 1991 en lo que se refiere a la obligación de adaptar, esta vez refundiéndola en el artículo 6.1.2.1. Así:
“Artículo 6.1.2.1.
A) Disposiciones Transitorias. Determinaciones.
(...)
A.3) Con el objeto de garantizar los objetivos de la revisión del Plan Insular, los propietarios, promotores o Juntas de Compensación de los Planes Parciales o Especiales afectados por el Plan Insular deberán adaptar dicho planeamiento a las determinaciones derivadas del Plan Insular y de su Revisión, sometiéndolo a aprobación en la forma legalmente establecida, dentro del plazo máximo de seis meses. El incumplimiento de esta obligación producirá idénticos efectos a los previstos por la normativa vigente para el caso de incumplimiento de los plazos de presentación de los instrumentos de planeamiento que desarrollen Planes Generales, cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización, y de la solicitud de licencia de edificación, en su caso.
(...)
A.5) En tanto no se adapte el planeamiento municipal y parcial, la concesión de licencias, incluidas las de apertura, exigirá un informe previo del Cabildo sobre compatibilidad con el Plan Insular, a emitir en el plazo de un mes, entendiéndose favorable transcurrido dicho plazo.
En tanto no se adapte el planeamiento o, en su caso, el planeamiento parcial y especial, no podrán concederse nuevas licencias si se hubieran otorgado éstas para cubrir ya el 25% de la capacidad edificatoria de alojamiento jurídico o residencial asignada por el Plan Insular al Plan Parcial/Especial en el período 2000-2010.
Las licencias otorgadas con anterioridad, y en vigor, con exceso de capacidad edificatoria de alojamiento turístico o residencial asignados por el Plan Insular para el período 2000-2010 se consideran a todos lo efectos incompatibles con la nueva ordenación urbanística”.
Además, dicha revisión del PIOL incorporaba, al igual que hacía el originario Plan Insular de 1991, una ficha por cada uno de los instrumentos de planeamiento parcial sobre los que actuaba. Así, el artículo 4.1.3.6 señalaba las determinaciones de los Planes Especiales y Planes Parciales turísticos que el Plan Insular respeta total o parcialmente, en cuanto a delimitación y edificabilidad, pero modifica, de forma concreta y delimitada, la distribución de dicha edificabilidad entre los distintos usos y actividades.
Para el P.E.O.T. La Maleza de Tahiche, Cortijo del Majo, Llanos del Charco, Costa Teguise se establecía lo siguiente:
“A.1.- Superficie de la actuación: 7.650.000 m².
A.2.- Edificabilidad total (m2.c): 1.879.462 m2c.
A.3.- Referencia de distribución por usos y actividades de la edificabilidad.
Uso-Actividad M².c Nº plazas
Servicios y Dotaciones públicas No consumible edificabilidad ---
Servicios y equipamientos comercializables edificable 136.462 mínimo 20% suelo
Alojamiento turístico 1.130.500 32.300
Residencia 612.500 17.500
Total 1.879.462 49.800
A.4.- Referencia de programación plazas turísticas y residenciales.
Uso-Actividad TOTAL
Actual Hasta 2010 Después 2010
Plazas Turísticas 14.732 17.232 15.068 32.300
Plazas residenciales 3.393 11.893 5.607 17.500
Plazas totales --- --- --- 49.800
Programación de plazas turísticas en cada ámbito de planeamiento:
Las cifras parciales y acumuladas programadas en el período 2000-2010 son máximas.
El desarrollo de las plazas turísticas estará condicionado al de la oferta turística complementaria de forma que, en cada ámbito de planeamiento, el porcentaje de plazas turísticas ejecutadas respecto del total programado, no podrá superar en más de un 25% al porcentaje de edificabilidad de los equipamientos complementarios igualmente desarrollada respecto del total programado.
Programación de plazas residenciales en cada ámbito de planeamiento:
Las cifras parciales y acumuladas programadas en el período 2000-2010 son máximas:
El desarrollo de las plazas residenciales en cada ámbito de planeamiento estará condicionado a la disponibilidad del suministro de agua, energía y tratamiento de residuos, y al desarrollo del equipamiento complementario correspondiente, de forma que, en cada ámbito de planeamiento, el porcentaje de plazas residenciales ejecutadas respecto del total programado, no podrá superar en más de un 25% al porcentaje de edificabilidad de los equipamientos complementarios igualmente desarrollada respecto de total programado, no podrá superar en más de un 25% al porcentaje de edificabilidad de los equipamientos complementarios igualmente desarrollada respecto del total programado.
Las plazas calificadas como turísticas en el PIO aprobado en 1991, que no estén comprendidas en las 2.500 plazas actualmente programas para el período 2000-2010, podrán transformarse en plazas residenciales, con una programación independiente y distinta a la establecida para las plazas residenciales para el período 2000-2010, aunque será una programación similar en sus ritmos a la que hubiera correspondido a las plazas turísticas sustituidas (500 plazas al año).
La programación interanual en el período 2000-2010 y después del 2010, se distribuirá por el planeamiento municipal correspondiente.
La programación después del 2010 no podrá superar en cada municipio los ritmos establecidos, como máximos, en el Plan Insular para el período 2000-2010.
De las cifras máximas de plazas turísticas y residenciales en el período 2000-2010 se detraerá el número de plazas correspondiente a licencias urbanísticas vigentes y no ejecutadas, si las hubiere, de modo que si el número de plazas no ejecutadas y con licencia vigente es superior a las programadas por el Plan Insular, éstas no podrán realizarse.
A.5.- Observaciones generales:
Podrán modificarse las referencias anteriores, conforme el procedimiento y para los supuestos contemplados en el artículo 4.1.2.2.A.3) de estas Normas.
A efectos de adaptación al Plan Insular, se establecen 2 sectores de planeamiento, uno turístico y otro residencial. Las nuevas plazas hoteleras programadas deberán ejecutarse, en todo caso, en parcelas situadas dentro del área delimitada por la actual Avenida de las Palmeras y el Litoral. El sector turístico habrá de incluir un Plan Especial de Acondicionamiento de Litoral.”
Tercero.- La modificación puntual nº 1 del Plan Insular de Ordenación de Lanzarote.
El Boletín Oficial de Canarias número 17, de 26 de enero de 2005, publicó el Decreto 176/2004, de 13 de diciembre, por el que se aprueba definitivamente la Modificación Puntual nº 1 del Plan Insular de Ordenación del Territorio de Lanzarote, referente a las determinaciones relativas a la ordenación de las actividades extractivas, sistemas generales insulares, regulación del turismo rural y establecimiento de criterios para cuantificación de las plazas turísticas.
En la redacción dada por dicha norma al artículo 6.1.2.1.- A) Disposiciones Transitorias se vuelve a constatar la obligación de adaptar impuesta a propietarios, promotores o Juntas de compensación:
“A.3) Con el objeto de garantizar los objetivos de la revisión del Plan Insular, los propietarios, promotores o Juntas de Compensación de los Planes Parciales o Especiales afectados por el Plan Insular deberán adaptar dicho planeamiento a las determinaciones derivadas del Plan Insular y de su Revisión, sometiéndolo a aprobación en la forma legalmente establecida, dentro del plazo máximo de seis meses. El incumplimiento de esta obligación producirá idénticos efectos a los previstos por la normativa vigente para el caso de incumplimiento de los plazos de presentación de los instrumentos de planeamiento que desarrollen Planes Generales, cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización, y de la solicitud de licencia de edificación, en su caso”.
Por su parte, en el apartado A.5) se vuelve a establecer el régimen transitorio mientras no se cumpla la obligación impuesta:
“A.5) En tanto no se adapte el planeamiento municipal y parcial, la concesión de licencias, incluidas las de apertura, exigirá un informe previo del Cabildo sobre compatibilidad con el Plan Insular, a emitir en el plazo de un mes, entendiéndose favorablemente transcurrido dicho plazo.
En tanto no se adapte el planeamiento general, o en su caso, el planeamiento parcial y especial, sólo podrán concederse nuevas licencias para alojamiento turístico o residencial en el período 2000-2010 hasta cubrir el 25% del número de plazas obtenido de restar al límite de plazas permitidas hasta el 2010, las plazas actuales en cada uno de estos usos en las fichas correspondientes a cada Plan Parcial del artículo 4.1.3.6.
Las licencias otorgadas con anterioridad, y en vigor, con exceso de capacidad edificatoria de alojamiento turístico o residencial asignados por el Plan Insular para el periodo 2000-2010 o acumulados al 2010 se consideran a todos lo efectos incompatibles con la nueva ordenación turística”.
CUARTA: SOBRE LA CONCESIÓN DE LICENCIAS
El pasado 5 de mayo de 2.006 el Alcalde de Teguise D.Juan Pedro Hernández emite tres decretos sin numeración, en los que sólo consta en la parte superior derecha los números 29/2004, 30/2004 y 86/2004.
a) 29/2004---, se refiere a una solicitud de Algol de licencia municipal de construcción para las obras/instalaciones denominadas “Proyecto Básico de 2 viviendas unifamiliares”, a ubicar en Parcelas 993 y 1003, de Costa Teguise.
Esta solicitud se ha registrado por tres veces, con instancia de referencia de entrada 1366/2004, de 30 de enero de 2.004., , con instancia de referencia de entrada 2026/2004 de 11 de febrero, y 8422/2004 de 28 de mayo del mismo año.
b) 30/2004--- , se refiere a una solicitud de Algol de licencia municipal de construcción para las obras/instalaciones denominadas “Proyecto Básico de 32 viviendas adosadas”, a ubicar en la Parcelas 314, de Costa Teguise.
Esta solicitud se ha registrado por cuatro veces, con instancia de referencia de entrada 1365/2004, de 30 de enero de 2.004., , con instancia de referencia de entrada 2027/2004 de 11 de febrero, 6773/2004 de 30 de abril, y 6774/2004 de 30 de abril del mismo año.
c) 86/2004--- , se refiere a una solicitud de Algol de licencia municipal de construcción para las obras/instalaciones denominadas “Dos viviendas unifamiliares”, a ubicar en las Parcelas 975 y 984, de Costa Teguise.
Esta solicitud se ha registrado por tres veces, con instancia de referencia de entrada 684/2004, de 22 de abril de 2.004., , con instancia de referencia de entrada 11254/2004 de 21 de julio, 19258/2004 de 2 de diciembre del mismo año.
En el apartado dos de los tres decretos el Alcalde afirma que las obras amparadas por la licencia de razón se ajustarán a las ordenanzas generales de construcción y vivienda, a las Normas Subsidiarias de Teguise, a las del plan Parcial, y otras.
Luego, en el apartado tercero, señala la eficacia temporal al amparo del artículo 139 del Texto Refundido, que es de treinta y seis meses a partir del acta de replanteo.
En el apartado séptimo dice que el interesado solicitará en el plazo de 15 días a partir de la recepción de la presente resolución la realización del replanteo, a cuyos efectos el técnico municipal expedirá la correspondiente acta de replanteo.
Continúa: sin la obtención de la mencionada Acta no se podrá comenzar la ejecución de las obras/instalaciones de razón, ni se expedirá la correspondiente Licencia Municipal.
Cotejando fechas, a día de hoy la promotora no tendría tiempo de tener en su posesión ni siquiera el Acta de replanteo, por tanto no podría iniciar obras, tal y como establece el decreto.
La REALIDAD de la parcela 975 y 984, en la calle Buganvillas de Costa Teguise, es la siguiente:
Al amparo del artículo 249 del Texto Refundido queda iniciada la acción pública urbanística, y solicitamos se restablezca la legalidad urbanística, instando al ayuntamiento de Teguise a adoptar las medidas adecuadas y se nos informe de ello, al amparo del artículo 176.
Solicitamos a la vez la suspensión inmediata de las obras que se ejecutan en las parcelas 307 y 306, en la calle Las Piteras y La Seguidilla. Ilustramos:
Llama la atención que se pase por alto el acuerdo plenario de 11 de abril 2006, que reconoce que Costa Teguise no está adaptado al planeamiento Insular, según mandato de la COTMAC, por lo que las licencias están suspendidas por el acuerdo de 13 de mayo de 2005.
De forma contradictoria se otorgan licencias, mientras que hasta que la Adaptación no llegue a la COTMAC, para proceder a la aprobación definitiva de la Normas Subsidiarias del Municipio, el propio mandato de la COTMAC sigue vigente.
El propio Ayuntamiento en el Acuerdo plenario de 11 de abril de 2006 indica que “el objeto es proceder a la subsanación de deficiencias de las vigentes Normas Subsidiarias de Planeamiento de acuerdo la COTMAC, en sesión celebrada el 20 de diciembre de 2003”.
En el mismo documento , objeto 2º y 3º, se establece el de proceder a la adaptación de la Urbanización Costa Teguise al Plan Insular de Ordenación.
El acuerdo de suspensión está avalado legalmente por las consideraciones jurídicas que el Ayuntamiento manifiesta el 13 de mayo de 2005:
“Primera.- Legalidad y Oportunidad de que el Ayuntamiento de Teguise proceda a adaptar el P.E.O.T. de La Maleza de Tahiche, Cortijo del Majo y Llanos del Charco, Costa Sur de Teguise al Plan Insular de Ordenación Territorial de Lanzarote.
Como se ha expuesto, mientras los planes especiales y parciales no estén adaptados al Plan Insular, la concesión de licencias, incluidas las de apertura, exige un informe previo del Cabildo sobre compatibilidad con el Plan Insular.
Como consta en los archivos del Ayuntamiento de Teguise, la oficina del Plan Insular del Cabildo de Lanzarote, órgano que ha de emitir los informes de compatibilidad, ha venido pronunciándose de forma reiterada en el sentido de que según los datos obrantes en esta oficina ya se han concedido licencias que superan el 25% de las plazas residenciales programadas en el 2000-2010.
Además, la modificación puntual nº 1 despeja las dudas que pudieran existir desde el momento en que objetiva el criterio de contabilización de plazas en el párrafo segundo del punto A.5) del artículo 6.1.2.1.
Constatado lo anterior, el incumplimiento de las obligaciones urbanísticas que el Plan Insular impone a promotores y propietarios impide al Ayuntamiento de Teguise, en virtud del principio de jerarquía normativa que informa y preside toda la actuación pública y privada en relación con la ordenación de los recursos naturales, territorial y urbanística, la concesión de licencia de obras en el ámbito del P.E.O.T. La Maleza de Tahiche, Cortijo del Majo, Llanos del Charco, Costa Teguise.
Dicha circunstancia afecta a los propios intereses de los propietarios y promotores del Plan Especial que encuentran, por decisión del Plan Insular de Lanzarote e incumplimiento propio, una traba anterior e insalvable a la función de control urbanístico que suponen las licencias de obras y que ejerce el Ayuntamiento de Teguise.
Además, dicho incumplimiento no solo se afecta al propio interés particular de ciertos propietarios sino al interés general del municipio que ve como su zona turística por excedencia y, por tanto, motor económico del municipio, se ve limitada en el crecimiento residencial y turístico sine die.
Por su parte, como indican las normas expuestas en los antecedentes, el incumplimiento de la obligación de adaptar el Plan Especial al Plan Insular es una obligación imputable a los propietarios, promotores y Juntas de Compensación que produce idénticos efectos a los previstos por la normativa vigente para el caso de incumplimiento de los plazos de presentación de los instrumentos de planeamiento que desarrollen Planes Generales, cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización, y de la solicitud de licencia de edificación, en su caso.
Eso supone, según el artículo 136.3 del Reglamento de Planeamiento estatal (Real Decreto 2159/1978, de 23 de julio, aplicable supletoriamente en Canarias por habilitación expresa de la disposición adicional décima del Texto Refundido Canario), la posibilidad de las Administraciones Públicas competentes en materia de urbanismo puedan asumir las competencias ante la dejación de funciones del legalmente obligado.
Así, el Ayuntamiento de Teguise, una vez justificado el interés general de su actuación por la voluntad de desbloquear la concesión de licencias en el ámbito, puede inicial el proceso de adaptación del P.E.O.T. La Maleza de Tahiche, Cortijo del Majo, Llano del Charco, Costa Teguise.
Todo ello en el bien entendido de que dicha posibilidad en ningún caso exime de responsabilidad al obligado legalmente. ”
3.- Conclusión.-
Una vez constatado el incumplimiento de adaptación al Plan Insular de Lanzarote impuesto por éste tanto a los promotores como a los propietarios del P.E.O.T. La Maleza de Tahiche, Cortijo del Majo, Llanos del Charco, Costa Teguise, el Ayuntamiento de Teguise tiene la posibilidad de rescatar dicha competencia para sí. Todo ello sin perjuicio de que dicha posibilidad en ningún caso exime de responsabilidad al obligado legalmente.
Además de las razones de legalidad anteriormente expuestas, el hecho de que las licencias estén suspendidas mientras se procede a la adaptación está suponiendo un grave perjuicio al interés general del municipio que ve como uno de sus motores económicos, la zona turística de Costa Teguise en sus usos turísticos y residenciales, se encuentra paralizado o estancado.
Por todo ello, razones de legalidad y oportunidad hacen posible y conveniente que el Ayuntamiento de Teguise tome la iniciativa en la tramitación de una modificación puntual del P.E.O.T. La Maleza de Tahiche, Cortijo del Majo, Llanos del Charco, Costa Teguise, con el objetivo de adaptarse al Plan Insular de Lanzarote.
El procedimiento para la adaptación será el de una modificación del P.E.O.T. La Maleza de Tahiche, Cortijo del Majo, Llanos del Charco, Costa Teguise el Plan Insular de Lanzarote con dicho objetivo.
QUINTA: SOBRE LA IMPOSIBILIDAD DE TRAMITAR UNA ADAPTACIÓN QUE LLEVA IMPLÍCITA UNA MODIFICACIÓN SUSTANCIAL DEL ACTUAL PLANEAMIENTO.
Hay dos modificaciones que no se pueden plantear como una adaptación:
1.- La modificación que se hace del suelo residencial. En el PIOT es de 612 500 metros cuadrados.
El ayuntamiento propone como superficie máxima construida en el documento de adaptación 838 248,09 metros cuadrados.
El propio documento reconoce de forma textual lo siguiente:
La adaptación supera en 225 615,09 metros cuadrados la cifra establecida por el PIOL.
En el mismo párrafo indica que “El Ayuntamiento de Teguise ha negociado y tomado en consideración los criterios que propone el Cabildo para la adaptación de Costa Teguise sobre la base de los trabajos de redacción del Plan territorial especial de Ordenación del Turismo de Lanzarote.
2.- La capacidad alojativa.
El documento recoge que para la implantación de nuevas plazas alojativas se reservan seiscientas para dos hoteles de cinco estrellas en el Campo de Golf, que se detraerán de las plazas autorizables para Costa Teguise.
Esto viene a coincidir con la propuesta del convenio urbanístico entre el Ayuntamiento y Algol, aprobado en la misma sesión plenaria, de recalificar 1 475 388 metros cuadrados, con una superficie en dos parcelas de 100 000 metros cuadrados para uso hotelero, donde se implantarás estos dos establecimientos previstos.
La disposición adicional segunda de la Ley 2004, de 28 de mayo, de Medidas Fiscales y Tributarias supuso la modificación de la disposición transitoria segunda del Texto Refundida de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, aprobado por Decreto Legislación 1/2000, de 08 de mayo. Planteando en su apartado 6 que:
“ En tanto se produce la adaptación del planeamiento, serán admisibles las revisiones parciales y modificaciones puntuales de las Normas Subsidiarias Municipales y de los restantes instrumentos de planeamiento, vigentes a la entrada en vigor del presente Texto Refundido, siempre que tales revisiones y modificaciones sean no sustanciales respecto del modelo territorial fijado en dicho planeamiento y se acredite expresamente el interés público de la revisión parcial o modificación, así como su conveniencia y oportunidad.”
Quiere decir que una cosa es la adaptación o revisión parcial de normas subsidiarias; y otra , que la ley impide, son las revisiones o modificaciones sustanciales respecto al modelo territorial fijado en dicho planeamiento.
Reiteramos una vez más: la clasificación del campo de golf en urbano, la parcela de 100 000 metros cuadrados para uso hotelero, y los 225 615 metros cuadrados para uso residencial es, señores y señoras del Ayuntamiento, UNA MODIFICACIÓN SUSTANCIAL QUE LA LEY IMPIDE tramitar por la vía de una Adaptación.
SEXTA: SOBRE EL CUMPLIMIENTO DE LA EVALUACIÓN AMBIENTAL ESTRATÉGICA Y LA GESTIÓN Y DEMANDA DE AGUA, ENERGÍA, RESIDUOS, TRANSPORTE Y DOTACIONES DE EQUIPAMIENTO COLECTIVO.
La Federación Ecologista de Canarias Ben Magec, y El Guincho-Ecologistas en Acción exigen que cualquier decisión sobre planeamiento se someta a una evaluación ambiental estratégica, coherentemente con el espíritu y el mandato de la Ley de Evaluación Ambiental Estratégica.
Reiteramos nuestra exposición en la alegación séptima al convenio urbanístico del Ayuntamiento de Teguise con Algol Desarrollo Inmobiliario S.L:
Las condiciones generales establecidas por el PIOL para el desarrollo de plazas residenciales dependen de la disponibilidad del suministro de agua, energía y tratamiento de residuos, y al desarrollo del equipamiento complementario correspondiente.
Es una obligación de la Administración firmante del convenio que pretende ejecutar la capacidad total de carga del Plan garantizar la aplicación de esta norma.
Se trata no sólo del abastecimiento de agua, sino de la capacidad de depurar ésta. El convenio no recoge ninguna explicación sobre los mecanismos destinados a la producción, distribución, depuración y vertidos de las aguas del conjunto de la urbanización. Con los datos que la empresa pública Inalsa arroja, estamos ante una media de consumo diario de agua, entre turístico y residencial, de trescientos litros por persona. No existe documento que plantee garantías a la producción para tanta demanda, ni infraestructura de depuración y vertidos. No se prevé en qué lugar de la costa se podrían situar emisarios, ni su alcance sobre el hábitat marino, siendo además el ámbito costero un escenario fundamental para el desarrollo de la actividad turística.
Nada recoge tampoco el convenio sobre previsiones de demanda y abastecimiento de energía. Lo que es más importante: la obligación que se tiene desde el convenio, desde el ordenamiento municipal y desde el P.I.O.T de cumplir con los compromisos de desarrollo sostenible en materia de cambio de modelo energético. Es preciso abordar sin dilaciones eficiencia energética y opciones vinculadas a la solar térmica y la fotovoltaica. Sin este compromiso se continúa en las antípodas de la solidaridad ambiental y de la responsabilidad de garantizar demanda y abastecimiento. Se aumenta con ello nuestra dependencia de combustibles fósiles y agotables.
Con relación al transporte, el tema es igual de gravoso. El acceso a una urbanización con una capacidad de carga de 46 000 plazas desde las puertas de entrada a la isla, puertos y aeropuertos, así como desde Arrecife parece en todo punto inviable. Actualmente Costa Teguise apenas llega al
30 % de su capacidad alojativa residencial y se colapsan las vías.
La gestión de residuos es un problema estructural de la isla, pero en particular de Costa Teguise, que con el modelo actual apunta tendencias a producirse un colapso.
Con estos datos y consideraciones, es innegable la incidencia ambiental de este convenio.
En la exposición de motivos de la LEY 9/2006, de 28 de abril, sobre evaluación de los efectos de determinados planes y programas en el medio ambiente, ya se plantea en sus disposiciones generales la exigencia de una evaluación ambiental de las actividades que probablemente vayan a causar un impacto negativo sobre el Medio Ambiente. Introduce la evaluación ambiental de planes y programas conocida como evaluación ambiental estratégica, como instrumento de prevención que permita integrar los aspectos ambientales en la toma de decisiones.
Es imposible pasar por alto que este convenio pretende ejecutar la capacidad alojativa total de una fracción sustantiva del territorio de la isla, además de clasificar con carácter urbano nuevo suelo.
No podemos sino invocar otro de los aspectos que se recogen en la exposición de motivos:
“[...]son el principio de cautela y la necesidad de protección del medio ambiente a través de la integración de esta componente en las políticas y actividades sectoriales. Y ello para garantizar que las repercusiones previsibles sobre el medio ambiente de las actuaciones inversoras sean tenidas en cuenta antes de la adopción y durante la preparación de los planes y programas en un proceso continuo, desde la fase preliminar de borrador, antes de las consultas, a la última fase de propuesta de plan o programa. Este proceso no ha de ser una mera justificación de los planes, sino un instrumento de integración del medio ambiente en las políticas sectoriales para garantizar un desarrollo sostenible más duradero, justo y saludable que permita afrontar los grandes retos de la sostenibilidad como son el uso racional de los recursos naturales, la prevención y reducción de la contaminación, la innovación tecnológica y la cohesión social. “
El documento que se somete a exposición pública con el título de Memoria de subsanación de Deficiencias de Costa Teguise, en la página 24 indica, entre otras, que para el período 2.006 - 2.010 las plazas residenciales programables no deben superar las 14 732. A éstas hay que sumar lo que el documento reconoce en la misma página, que a día de hoy existen en Costa Teguise 14 063 plazas turísticas. Más 3 145 plazas en litigio.
Estos datos arrojan que, de aquí a los próximos cuatro años, Costa Teguise tendrá, entre turísticas y residenciales, más de 34 000 plazas.
Para entender la dimensión de esto, basta referirse a lo que hoy conocemos como costa turística del municipio de Tías.
Queremos decir que no hay información concreta que garantice lo que es una exigencia del documento, “que el desarrollo de las plazas residenciales en cada ámbito de planeamiento estará condicionado a la disponibilidad de suministro de agua, energía y tratamiento de residuos.”
CONCLUYE Y SOLICITA
Sólo cabe, en relación con el Plan parcial de Costa Teguise, que se adopten las siguientes decisiones:
1.- Mantener la suspensión ordenada por la COTMAC, y ejecutada por sendos acuerdos plenarios del consistorio, de 13 de mayo y 2 de diciembre de 2.005.
2.- Que el Plan Parcial de Costa Teguise continúe la tramitación del documento de avance del Plan General de Ordenación del Municipio.
3.- Exigir desde el Ayuntamiento de Teguise al Cabildo de Lanzarote la elaboración del Planeamiento Insular adaptado al Texto refundido y las Directrices.
4.- Mientras tanto, que el Cabildo de Lanzarote culmine el documento de transición para poner en marcha el mecanismo del punto tres, que no es otro que el Plan Territorial Especial de Ordenación Turística.
5.- Cualquier plan o programa que incida en la isla, en sus ciudadanos, y en la actividad socioeconómica tiene que adoptar el principio de precaución recomendado por la Unión Europea desde el año 2.001 en una Directiva Comunitaria de obligada trasposición, que recientemente fue debatida y aprobada en el Congreso de los diputados, y publicada en el BOE de 29 de abril de 2.006.
No podemos permitir que estos documentos pretendan continuar su tramitación y vean la luz pública sin ser sometidos a una evaluación ambiental estratégica de carácter preventivo.
6.- Mientras tanto sólo cabe cumplir con el acuerdo plenario de 13 de mayo de 2005.
Santiago Medina Cáceres
Presidente de El Guincho-Ecologistas en Acción